Come vendere casa presto e bene… anche in periodo di crisi

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Come vendere casa presto e bene… anche in periodo di crisi

Se avete deciso di provare a vendere la vostra casa da soli o con l’aiuto di un agente immobiliare, questo articolo fa proprio al caso vostro.

Se avete scelto di mantenere il controllo totale del processo di vendita del vostro immobile dall’inizio alla fine, oppure volete delegare tutte le pratiche ad un’agenzia immobiliare specializzata, siete nel posto giusto. 

Sappiate però che, nel caso voleste fare tutto da soli, questo passo potrebbe rivelarsi potenzialmente rischioso. Se da una parte tale scelta vi permetterebbe di guadagnare di più, dall’altra, potreste andare incontro ad un vero e proprio fallimento per mancanza di esperienza nella trattativa e nella gestione della documentazione amministrativa e commerciale.

In questo breve Report vi insegneremo come vendere la vostra casa presto e bene, sia da soli che con l’aiuto di un’agenzia. Per riuscirci ed avere buone probabilità di successo, seguite i consigli contenuti in questa guida.

Credo che tutto sommato, dovreste trovarli utili.

Infatti, in questo periodo storico in cui la crisi economica impera ovunque nel mondo, per vendere un’immobile è necessario mettere in campo alcune risorse che un tempo non erano necessarie e adottare delle tecniche di marketing innovative e di nuova generazione.

Non possiamo infatti negare che con l’avvento di Internet, molta dell’informazione viene veicolata attraverso questo grande network di computer tra loro collegati. Ignorare le nuove tecniche di web marketing offerte dalla rete per vendere la vostra casa, potrebbe essere un grosso errore.

Assodato perciò che Internet sarà uno dei mezzi di comunicazione di cui parleremo oltre alle consuete tecniche istituzionali di marketing, entriamo nel vivo della trattazione dei vari argomenti, cominciando ad analizzare il panorama immobiliare in questo particolare contesto storico per poi passare alla trattazione delle strategie utili per vendere la vostra abitazione.

Cosa fare prima di vendere

Non è mai accaduto che il mercato immobiliare abbia accusato una crisi così profonda e lunga come quella degli ultimi anni. Dal 2008, anno in cui tutto il mondo ha cominciato a sperimentare fenomeni di recessione più o meno gravi a seconda delle nazioni, il mercato immobiliare è stato uno dei primi ad andare in crisi.

L’alto costo delle proprietà unitamente alla necessità di richiedere un mutuo alle Banche per far fronte all’acquisto della casa, la perdita di milioni di posti di lavoro e l’insolvenza di molti cittadini, hanno costretto gli Istituti di credito a correre ai ripari e ridurre sensibilmente la concessione di prestiti per l’acquisto della prima casa.

Tale politica da parte delle Banche si è resa necessaria, perché molti di coloro che avevano attivato una pratica di finanziamento, non hanno più potuto pagare le rate del mutuo a causa della perdita del lavoro e gli Istituti di Credito si sono trovati con un sacco di case pignorate da mettere all’asta.

Il risultato è stato quello di una profonda crisi nel mercato immobiliare con la conseguente difficoltà a vendere il proprio immobile ad un giusto prezzo di mercato.

La crisi ha fatto sensibilmente abbassare i costi del mercato immobiliare ma siccome la principale difficoltà è la mancanza di liquidità da parte della gente, il problema non è stato risolto ed il mercato in Italia, nel momento in cui scriviamo questo e-book, non sembra affatto migliorare.

Negli ultimi anni perciò si sono intensificate in modo piuttosto significativo le operazioni di permuta che permettono di risparmiare tempo e denaro in tutto il processo di compra-vendita.

Infatti, per chi deve vendere ed acquistare un altro immobile, nel caso della permuta, non è necessario cercare un’acquirente e poi orientarsi verso la ricerca di un nuovo immobile. E’ sufficiente trovare una proprietà che risponda alle proprie esigenze e chiedere al proprietario che desidera metterlo in vendita, se è disponibile ad una permuta, naturalmente se anche a lui interessa la proprietà che state proponendo. Le procedure in questo caso sono molto semplificate e si redige un atto di vendita unico risparmiando sia sulle spese notarili che sulle tasse.

Per approfondimenti relativi alla permuta degli immobili potete visionare informazioni più dettagliate sulla rete.

Fatte queste debite premesse ed inquadrato il panorama economico nel quale siamo costretti a muoverci, vediamo quali sono le operazioni preliminari da seguire per vendere la propria casa.

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Prima di vendere la vostra casa dovete considerare che non vi conviene farlo prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. Infatti, nel caso abbiate acquisito il vostro immobile come “prima casa”, la legge italiana impone che debba essere adibita ad abitazione principale per almeno un quinquennio, trascorso il quale siete liberi di rivendere e non avete l’obbligo di acquistarne un’altra.

Se non fossero trascorsi ancora cinque anni, potete ugualmente rivendere l’immobile anche se adibito a “prima casa” ma siete obbligati a pagare una plusvalenza come fosse stato utilizzato quale seconda casa a meno che non ne acquistate un’altra, sempre come “prima casa” entro 18 mesi dalla vendita e trasferite la residenza nel nuovo immobile acquisito.

Questo genere di operazioni immobiliari, sono molto diffuse in Italia perché spesso ci si accorge che il bene acquistato non risponde appieno alle proprie esigenze o perchè avete bisogno di più spazio per l’arrivo di un figlio o per altre ragioni.

Nel caso aveste acquistato l’immobile come seconda casa, questo problema non si pone e siete liberi di vendere e acquisirne un altro nelle modalità che preferite, oppure di non comprare nulla.

Cosa chiedervi prima di vendere

La prima cosa che dovete chiedervi è: “voglio vendere la mia casa da solo senza l’aiuto di agenti immobiliari o mediatori di vendita, oppure mi voglio appoggiare ad un’agenzia?”.

Analizziamo alcuni punti importanti per scoprire se davvero vendere da soli è una buona idea, oppure è meglio appoggiarsi a degli esperti.

Dobbiamo subito chiarire che ci sono una serie di buone ragioni per cui la gente sceglie di vendere la propria abitazione senza l’assistenza di un agente immobiliare. Innanzitutto, perché risparmia la commissione di vendita che dovrebbe versare all’agente per l’intermediazione. Tale provvigione si aggira intorno al 3% sul prezzo di vendita dell’immobile ma alcune agenzie possono praticare anche percentuali minori a seconda del valore della proprietà, oppure forfettizzare la commissione nel caso che la casa da mettere in vendita abbia un valore inferiore ad esempio ai 100.000 euro.

Il minimo margine di trattativa

Nella mia esperienza posso testimoniarvi che in fase di trattativa di un’immobile di circa 60.000 euro, l’agente mi ha imposto un forfait di 3.000 euro di commissione. La trattativa poi non è andata avanti perché non c’erano acquirenti interessati a quell’immobile.

Questa situazione si presenta molto di frequente e mette a rischio il buon esito della vendita, perché l’agente immobiliare tenderà a proporre l’immobile sul mercato al prezzo più basso possibile. Infatti, che costi 60.000 o 49.000 euro (per considerare un minimo margine di trattativa), egli percepirà sempre la medesima provvigione.

A mio giudizio è meglio evitare condizioni del genere perché si rischierebbe di svalorizzare l’immobile e percepire cifre molto al di sotto del valore reale.

E’ vero, dobbiamo sempre considerare che deve sussistere un minimo margine di trattativa ma il prezzo può essere trattabile in modo ragionevole, nell’ordine del 10-20% del valore reale anche in periodi di crisi come quello odierno.

Una strategia interessante per vendere bene

Una strategia molto interessante sarebbe quella di fissare con l’agente immobiliare un prezzo minimo di realizzo che spetta al venditore e ricaricare l’immobile della commissione spettante all’agente.

Se ad esempio vogliamo realizzare 60.000 euro dal nostro immobile, potremmo dire all’agente di ricaricarlo del 10% e metterlo in vendita a 66.000 euro. L’agenzia si gestirà poi la vendita con il cliente predisponendo una scala sconti che gli permetta di ottenere la provvigione minima di 3.000 euro a lui spettante.

Se poi sarà più abile nella trattativa, avrà la possibilità di guadagnare anche di più (in questo esempio fino a 6.000 euro). Ma questo caso si verifica molto raramente, soprattutto con immobili economici o dislocati in posizioni decentrate rispetto ai centri nevralgici come le città.

La situazione cambia completamente quando si trattano immobili di valore superiore e che raggiungono cifre di vendita ragguardevoli. Se ad esempio dovete vendere una villa del valore di 450.000 euro e ne volete realizzare almeno 400.000, tenetevi un margine di almeno 50.000 euro per poter condurre le trattative con gli eventuali acquirenti i quali chiederanno sempre uno sconto sul prezzo di partenza da voi fissato.

Nella mia esperienza ho capito che non ha nessun senso abbassare troppo il prezzo di vendita, perché se lo abbiamo già fissato al prezzo minimo rischieremmo di saturare il mercato e non vendere l’immobile. Dovremmo invece chiederci che cosa ha quell’immobile che non ci permetta di venderlo agevolmente.

Forse è in un contesto poco gradito dai compratori, forse è troppo lontano dai servizi essenziali o non risponde pienamente alle minime esigenze dei potenziali clienti. Nel caso non arrivino proposte di vendita entro alcune settimane, è necessario chiedersi perché e cercare di risolvere, almeno per quanto in nostro potere, le problematiche connesse a questo fenomeno.

Ne consegue che prima di acquistare una casa dovete sempre considerare quante possibilità avete di rivenderla facilmente dopo un certo periodo (ad esempio dopo 5 anni). Ecco perché prima di procedere all’acquisto è bene considerare l’ubicazione della proprietà, la vicinanza ai servizi, il contesto nel quale si trova, le plusvalenze delle quali è dotata (ambienti climatizzati, finiture di pregio, locali costruiti in modo razionale e con innovazioni tecnologiche, impianti fotovoltaici, ampiezza delle stanze, pertinenze, ecc.).

E’ infine indispensabile anche valutare se la zona dove è dislocato l’immobile è ambita dai compratori, se è una zona depressa o poco attraente e se nel medio periodo (5-7 anni) l’acquisto del nostro immobile ci permetterà di raddoppiare il capitale a suo tempo investito.

Se vuoi approfondire l’argomento con altre utili informazioni su come preparare la tua casa per renderla più appetibile ed interessante e perciò guadagnare di più dalla vendita del tuo immobile, leggi il Report completo di “Vendere casa presto e bene – anche in periodo di crisi!”.

Nell’ebook consigli su come scegliere i consulenti, come realizzare un annuncio efficace, come preparare l’immobile prima della visita dei possibili acquirenti, ed in più:

– come approntare le pratiche amministrative
– quali mezzi di comunicazione utilizzare per vendere l’immobile
– come stabilire il giusto prezzo di vendita
e tanto altro.

Ed in più una sitografia con i portali web più importanti del settore per approfondimenti e informazioni dettagliate.

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